深圳龙华区70万平旧改项目获新进展,鸿荣源担任申报主体,近半公共用地或挤压利润空间

更新日期:2022年06月19日

       深圳报道, 相当于1.5个白石洲的冠城城市更新单元一期(以下简称“冠城一期”)近期取得新进展。 5月14日, 深圳市龙华区城市更新和国土建设局公布了《深圳市龙华区2020年第四批城市更新单元规划(征求意见稿)》, 其中包括关城一期城市更新单元。 , 冠城一期由深圳市宏融源企业发展(集团)有限公司(以下简称“宏融源”)申报。 官城拆迁改造一期总面积高达70万平方米, 相当于白石洲面积的1.5倍。 与白石洲旧改项目不同, 冠城一期要求拆迁范围内的城市基础设施、公共服务设施和政府公益项目面积不少于32.4万平方米, 占比46% 的总面积。 这对旧改的收入空间造成了一定的挤压。 宏荣园历来被称为“官外旧改之王”。 自1991年成立以来, 先后建设了洪雅花园、香蜜湖西苑、红景苑、上都、西城上筑、公园大地、一芳中心等多个经典项目。 据东东找房统计, 目前宏融源地产仅在深圳就有超过1000万平方米的土地储备。 70万平方米老旧改造, 近一半为公用地。
        观城一期位于龙华区观湖街, 梅观高速与观澜大道交叉口东南。 2019年11月, 冠城一期完成更新意向征集工作, 并在龙华区城市更新局官网公示。 同时, 宏融源还向相关部门申请, 将该项目纳入城市更新单元规划制定方案。 2020年5月14日, 深圳市龙华区城市更新与土地整治局公布了《深圳市龙华区城市更新第四方案2020年城市更新单元方案》(草案)(以下简称《方案》), 显示 其中, 关城一期城市更新单元就在其中, 申报主体为宏融园。
        规划显示, 冠城一期规划更新为住宅、商业、一般工业和新兴产业(新增工业用地不超过最终批准工业用地面积的19%)。 同时,

拟拆迁范围内用于城市基础设施、公共服务设施和政府公益项目的面积不低于32.4万平方米(其中教育设施不低于3.3万平方米, 小于 28, 000 平方米)。 综合医院用地不少于2336平方米, 绿地不少于9.9万平方米), 公共用地占老旧改造总面积的46%。 美联地产国家研究中心主任何倩茹对华夏时报记者表示, 公共用地面积过大, 收入受到挤压在所难免。 但是, 目前深圳的新房供应大部分需要通过旧城改造来实现。
        在商品房待售用地不多的情况下, 即使利益有限, 不少房企为了生存也会选择参与旧城改造项目。 2018年7月, 宏荣源完成了关城城市更新单元一期土壤环境调查及风险评估报告。 应该报告显示,

该区域以住宅(村自建房)、工业厂房和宿舍为主。 小区内街巷规模狭窄, 楼宇间距离近, 街道形象差; 以村民居住和出租为主, 个人住宅一楼有小商铺出售生活用品; 以产品组装、塑料制品、纸制品厂、印刷厂、家具厂等传统加工制造行业为主, 建厂时间15年以上。 何倩茹认为, 在旧改的过程中, 会有很多不确定性。 其中, 第一大问题是钉子户, 前期可能会增加开发成本。 另外, 目前的城市更新政策还有很大的调整空间, 房地产企业也会存在政策风险。 《华夏时报》记者向宏融园相关负责人发送了关于旧改项目最新进展及宏融园旧改版区的采访申请。 他说, 不方便回复任何采访。 宏融源旧改游戏宏融源官网显示, 宏融源成立于1991年, 多年来深耕房地产开发和城市更新。 鸿荣源起源于深圳宝安, 目前在宝安拥有最多的开发项目。 早期开发的比较知名的住宅项目有洪雅花园、御景台、丽景城等。 2012年, 宏融园以住宅项目西园山苑进军龙华市场。 目前, 龙华、尚骏、宜城中心有两个项目。 其中, 逸城中心项目也是老旧改造项目, 占地约50万平方米, 是目前深圳完成的最大老旧改造项目。 据东东找房统计, 目前, 宏融源地产仅在深圳就有超过1000万平方米的土地储备, 还有20多个比较明确的更新项目, 其中包括宝山民治第三工业区。 官城横工业区有坑河西项目、元汾项目、牛湖老村项目、莱芜山项目、清湖老村项目等十几个老旧改造项目。
        从宏融园旧改布局来看, 其旧改项目大多位于宝安、龙华等区, 福田、南山项目较少。 除了深圳大本营, 临深片区也是鸿融源极好的市场补充。 2018年以来, 宏融源先后五次进驻东莞装修, 先后入驻凤岗、塘厦、长安、黄江, 总装修面积不少于340万平方米。 2018年9月, 宏融源首次进驻东莞, 中标凤岗镇田塘围村86.5万平方米老旧改造项目; 2019年10月, 中标塘下镇泗村社区新市中心76.1万平方米老旧改造项目; 2019年12月, 中标长安镇沙头有限公司商住城市更新项目10.8万平方米旧改项目。 2020年3月2日, 东莞市农村(社区)集体资产管理网发布中标公告, 确认宏融源为黄江镇吉提岗城市更新项目前期服务商, 更新面积约1.27 万平方米。 3月5日, 黄江镇黄牛浦股份制经济协会永兴(东环路段)城市更新项目也确认了宏荣源为早期服务商, 待更新面积约42万平方米。 58安居房房地产研究院分所所长张波告诉《华夏时报》记者, 在房地产企业未来十年的发展中, 旧改依然不是中小企业的最佳选择—— 大型房地产企业, 除非当地有得天独厚的资源优势, 否则大型房地产企业参与旧改的力度有望加大。

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